ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Как правильно оформить предварительный договор на покупку земельного участка, продавец которого ещё не оформил на него право собственности (не вступил в право наследования)? 
Олег, г. Прокопьевск
Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный участок, решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Также предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.
Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых намерений купить земельный участок передаёт продавцу до заключения договора купли–продажи часть стоимости данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно должен быть составлен в письменном виде, не менее чем в двух экземплярах. В предварительном договоре нужно обязательно указать, когда и какую сумму одна сторона получила от другой. Данная сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Цена может быть указана как за весь земельный участок в целом, так и на единицу площади. В последнем случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического размера.
В отношении цены для юридических лиц установлены свои особенности. Решение об определении цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если до момента подписания сторонами договора покупатель не передал продавцу всю оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признаётся находящимся в залоге у продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли–продажи сумму, земельный участок будет обременён правами продавца. С момента регистрации такого договора 
покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка нельзя включать следующие условия:
— устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;
—ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землёй;
— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли–продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации:
— об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (земельный участок заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);
— о разрешении на застройку данного земельного участка;
— об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;
— о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) 
земельного участка (например, для садоводства нельзя продавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддаётся восстановлению);
— иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора) приобрести данный земельный участок.
Также стороны по собственному желанию могут дополнить договор новыми статьями. 
                                                                                                                                          КУКУШКИНА Ольга Михайловна