АРЕНДНЫЕ ПРАВА

Нежилое здание находилось в моей собственности, я продал его по частям. У меня осталось около 2% площади здания. Земельный участок, на котором стоит здание, в аренде. Договор аренды закончился (в тот момент, когда здание имело уже много хозяев). Собственник земельного участка требует плату за аренду с меня одного, но ведь я не один пользуюсь этим участком. Подскажите, 
как разрешить данную ситуацию. 
Николай, г. Новокузнецк
Долгое время оборот зданий, строений, сооружений осуществлялся в России отдельно от земельных участков, на которых данные объекты недвижимости расположены. Это обусловлено, прежде всего, историческими и социально-экономическими условиями развития нашего государства. В советском праве земля признавалась объектом публичной собственности, изъятым из оборота.
Впервые норма, установившая неразрывную связь между правами на здание и правами на земельный участок, на котором это здание расположено, появилась лишь в Земельном кодексе РСФСР, в статье 37 которого (в первоначальной её редакции) указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.
В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. 
Переход прав на земельный участок при передаче права собственности на здание, строение или сооружение — одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же
отношений в различных законодательных актах.
На сегодняшний день в практике арбитражных судов наиболее часто встречается ситуация, при которой у собственника здания, строения, сооружения, продающего данную недвижимость, земельный участок находится на праве аренды. У нового собственника здания, строения, сооружения договор аренды земельного участка с собственником этого участка отсутствует. Одни суды, разрешая дела о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землёй, руководствуются нормами о неосновательном обогащении, другие — нормами об аренде.
На сегодняшний день в практике арбитражных судов прослеживаются две концептуально противоположные позиции к разрешению споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ. Одни считают, что новый собственник здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость не становится автоматически стороной в договоре аренды земельного участка; для этого необходимо, чтобы договор был заключён непосредственно с ним. Другие полагают, что с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к новому собственнику переходят права и обязанности по ранее заключённому с прежним собственником недвижимости договору аренды земельного участка. То есть в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве.
Большинство членов Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Западного круга, на обсуждение которого был вынесен блок вопросов, связанных с применением норм пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, поддержали позицию, согласно которой к новому собственнику здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость переходят права и обязанности, вытекающие из ранее заключённого с прежним собственником здания, строения, сооружения договора аренды земельного участка, на котором данная недвижимость расположена. При этом переход прав и обязанностей по договору аренды (перемена лиц в арендном обязательстве) происходит в силу закона.
Было высказано мнение, что только при таком решении поставленной проблемы может быть обеспечена стабильность гражданского оборота и реализован принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закреплённый в ЗК РФ.
Помимо конструкции о переходе прав и обязанностей по договору аренды, была выдвинута идея о возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды, содержание которого, однако, должно определяться ранее заключённым договором аренды земельного участка.
Такой вариант был предложен не случайно, а в связи с поставленным вопросом о долгах прежнего собственника здания, строения, сооружения за пользование земельным участком до продажи недвижимости. Отмечалось, что экономически несправедливо возлагать на нового собственника здания, строения, сооружения долги прежнего собственника, то есть за тот период, в течение которого новый собственник недвижимости земельным участком не пользовался и, соответственно, не извлекал из этого никакой экономической выгоды.
Некоторые из членов Совета высказали мнение о том, что для решения проблем, связанных с применением пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, а в конечном итоге и для реализации провозглашённого в статье 1 ЗК РФ принципа «единства судьбы», возможно, потребуется законодательное изменение.
                                                                                                                                            КУКУШКИНА Ольга Михайловна