РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ
У нас с семьей (мать, отец, бабушка) 3-х
комнатная квартира, приватизированная в равных долях. Я хотела
разменять квартиру, но мать и отец против. Бабушка согласна на
размен. Как решить вопрос с родителями, если они не согласны менять
квартиру. Если подавать в суд, каковы шансы?
Мария, г. Кемерово
Российское гражданское законодательство в конструировании правил о разделе имущества, находящегося в общей собственности, и о выделе из него доли исходило из необходимости установления баланса интересов сособственников. Вопросы о том, насколько нормы ст. 252 Гражданского кодекса РФ отвечают реальным интересам участников общей долевой собственности на жилые помещения, регулирующие раздел и выдел доли из имущества, находящегося в общей собственности; эффективны ли они применительно к жилым помещениям, не являющимся однородными объектами по критерию «делимости», а также насколько последовательно судебная практика следует названным нормам или пытается корректировать их, учитывая высокую социальную значимость жилых помещений, и будут предметом рассмотрения в настоящей статье.
Первым жилым помещением, безусловно признаваемым в качестве самостоятельного, является квартира. Вопрос о делимости квартиры решается в каждом конкретном случае в зависимости от физических характеристик этого объекта. Это означает, что на квартиру в полной мере должны распространяться правила об общей долевой собственности, в том числе о разделе и выделе доли.
Формулировки действующего Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., свидетельствуют о том, что законодатель признаёт за обладателями комнат в коммунальной квартире самостоятельное право собственности, при этом указывая, что другие помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, — общее имущество в коммунальной квартире — признаются находящимися в общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Оперируя категорией «право собственности на комнату», в ст. 42 ЖК РФ законодатель включает оговорку о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (пункт 6 ст. 42 ЖК РФ). Никаких иных отсылок к нормам о праве общей собственности не сделано, а данная отсылка свидетельствует о намерении законодателя создать дополнительные правовые механизмы решения вопроса об уменьшении числа коммунальных квартир. Таким образом, на комнаты в коммунальных квартирах, которые в соответствии со ст. 15 ЖК РФ признаются самостоятельными объектами недвижимого имущества, распространяются отдельные элементы режима права общей собственности (см. ст. 250 ГК РФ), не включающие вопросы раздела и выдела доли, и они не будут являться предметом рассмотрения в настоящей статье.
Закон содержит несколько достаточно чётких правил, по которым может осуществляться прекращение общей собственности посредством раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прекращение общей собственности для одного или нескольких сособственников, то есть выдел доли.
1. Раздел имущества осуществляется только по соглашению между сособственниками (пункт 1 ст. 252 ГК РФ). При недостижении соглашения ни один из сособственников не вправе в судебном порядке требовать ни раздела, ни продажи имущества, находящегося в общей собственности,
в целях последующего раздела вырученных за него денежных средств. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения сособственник вправе требовать лишь прекращения права общей собственности применительно к себе самому, посредством выдела своей доли.
Это правило позволяет сохранить для других сособственников режим общей долевой собственности, а не прекратить его в любой момент принудительно помимо их воли. В то же время оно учитывает, что право на выдел является элементом содержания права собственности (правомочия распоряжения), и в этом праве сособственник не может быть ограничен по воле других сособственников.
Доля может быть выделена в натуре, а если такой выдел невозможен, то в денежном выражении, посредством выплаты собственнику стоимости доли другими сособственниками.
При наличии только двух сособственников требование о выделе доли при недостижении согласия о разделе приведёт к разделу имущества и прекращению права общей собственности на него.
2. Любой участник общей долевой собственности в любой момент вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 ст. 252 ГК РФ), что является последовательным выражением свободы осуществления собственником принадлежащих ему правомочий. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения участник вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Однако, он не вправе требовать выдела доли другого сособственника (других сособственников).
На основании вышеизложенного можно говорить о том, что в Вашем случае необходим выдел доли, посредством выплаты денежных средств, составляющих стоимость Вашей доли.
Так как двое из сособственников не согласны и не хотят идти на какие-либо условия раздела жилого помещения, данное Вам право собственника можно реализовать при помощи судебных органов. Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о разделе общего имущества, т. е. приватизированной Вами квартиры, пояснить причину обращения в суд и приложить документы, подтверждающие Ваше право собственности на указанную квартиру.
Суд при вынесении судебного решения определит способ раздела и укажет действия, которые необходимо будет осуществить оставшимся сособственникам.
До обращения в суд попробуйте разъяснить близким Ваши права, и что при любых доводах несогласившихся сособственников Ваше право будет реализовано и произойдёт раздел жилого помещения.
КУКУШКИНА Ольга Михайловна
Мария, г. Кемерово
Российское гражданское законодательство в конструировании правил о разделе имущества, находящегося в общей собственности, и о выделе из него доли исходило из необходимости установления баланса интересов сособственников. Вопросы о том, насколько нормы ст. 252 Гражданского кодекса РФ отвечают реальным интересам участников общей долевой собственности на жилые помещения, регулирующие раздел и выдел доли из имущества, находящегося в общей собственности; эффективны ли они применительно к жилым помещениям, не являющимся однородными объектами по критерию «делимости», а также насколько последовательно судебная практика следует названным нормам или пытается корректировать их, учитывая высокую социальную значимость жилых помещений, и будут предметом рассмотрения в настоящей статье.
Первым жилым помещением, безусловно признаваемым в качестве самостоятельного, является квартира. Вопрос о делимости квартиры решается в каждом конкретном случае в зависимости от физических характеристик этого объекта. Это означает, что на квартиру в полной мере должны распространяться правила об общей долевой собственности, в том числе о разделе и выделе доли.
Формулировки действующего Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., свидетельствуют о том, что законодатель признаёт за обладателями комнат в коммунальной квартире самостоятельное право собственности, при этом указывая, что другие помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, — общее имущество в коммунальной квартире — признаются находящимися в общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Оперируя категорией «право собственности на комнату», в ст. 42 ЖК РФ законодатель включает оговорку о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (пункт 6 ст. 42 ЖК РФ). Никаких иных отсылок к нормам о праве общей собственности не сделано, а данная отсылка свидетельствует о намерении законодателя создать дополнительные правовые механизмы решения вопроса об уменьшении числа коммунальных квартир. Таким образом, на комнаты в коммунальных квартирах, которые в соответствии со ст. 15 ЖК РФ признаются самостоятельными объектами недвижимого имущества, распространяются отдельные элементы режима права общей собственности (см. ст. 250 ГК РФ), не включающие вопросы раздела и выдела доли, и они не будут являться предметом рассмотрения в настоящей статье.
Закон содержит несколько достаточно чётких правил, по которым может осуществляться прекращение общей собственности посредством раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прекращение общей собственности для одного или нескольких сособственников, то есть выдел доли.
1. Раздел имущества осуществляется только по соглашению между сособственниками (пункт 1 ст. 252 ГК РФ). При недостижении соглашения ни один из сособственников не вправе в судебном порядке требовать ни раздела, ни продажи имущества, находящегося в общей собственности,
в целях последующего раздела вырученных за него денежных средств. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения сособственник вправе требовать лишь прекращения права общей собственности применительно к себе самому, посредством выдела своей доли.
Это правило позволяет сохранить для других сособственников режим общей долевой собственности, а не прекратить его в любой момент принудительно помимо их воли. В то же время оно учитывает, что право на выдел является элементом содержания права собственности (правомочия распоряжения), и в этом праве сособственник не может быть ограничен по воле других сособственников.
Доля может быть выделена в натуре, а если такой выдел невозможен, то в денежном выражении, посредством выплаты собственнику стоимости доли другими сособственниками.
При наличии только двух сособственников требование о выделе доли при недостижении согласия о разделе приведёт к разделу имущества и прекращению права общей собственности на него.
2. Любой участник общей долевой собственности в любой момент вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 ст. 252 ГК РФ), что является последовательным выражением свободы осуществления собственником принадлежащих ему правомочий. Как следует из пункта 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении соглашения участник вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Однако, он не вправе требовать выдела доли другого сособственника (других сособственников).
На основании вышеизложенного можно говорить о том, что в Вашем случае необходим выдел доли, посредством выплаты денежных средств, составляющих стоимость Вашей доли.
Так как двое из сособственников не согласны и не хотят идти на какие-либо условия раздела жилого помещения, данное Вам право собственника можно реализовать при помощи судебных органов. Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о разделе общего имущества, т. е. приватизированной Вами квартиры, пояснить причину обращения в суд и приложить документы, подтверждающие Ваше право собственности на указанную квартиру.
Суд при вынесении судебного решения определит способ раздела и укажет действия, которые необходимо будет осуществить оставшимся сособственникам.
До обращения в суд попробуйте разъяснить близким Ваши права, и что при любых доводах несогласившихся сособственников Ваше право будет реализовано и произойдёт раздел жилого помещения.
КУКУШКИНА Ольга Михайловна
